无锡房地产市场管理信息集成案例

    蓬勃发展房地产市场，加大了信息的流通需求，市场的参与者覆盖面更多更广，各种延伸的市场行为也更为多种多样，在这样的情况下，对市场的管理提出了更高的要求，同时也对房地产市场管理信息系统提出了更 多、更新和更高的要求。本文以倍多科技在无锡市房地产市场管理信息化建设的案例为例，阐述我国中等城市的房地产市场管理信息化的规划和设计，为同类城市房地产管理信息化建设提供有益的参考。

    1.房地产市场管理信息化现状和分析

    1.1房地产市场管理信息化现状

    当前的房地产市场管理信息系统建设状况，各地的情况并不完全相同，一般而言，省会城市和东南沿海地区信息化普及程度比较高，房地产市场管理信息系统的建设步伐走得要快一些，这些地方已经在不同程度上建设和拥有了相应的业务系统或者是关联的业务系统；而其它二级城市和内陆中小城市，由于种种原因，到目前为止，实际上仍然缺乏相应的房地产市场管理信息系统。

    就无锡市房管局而言，目前已经实现了房地产市场管理信息系统建设的三个发展过程。一是早在90年代初期，就已经以产权监理处为核心业务单位，建立了房屋产权产籍及市场业务管理系统，这套系统经过不断完善，目前运行良好，全面实现了无锡市房屋产权登记、交易、抵押和档案管理等日常业务的计算机管理，并建立了“房屋产权产籍数据库”。二是在2001年积极筹划，开发和建成了一套房地产权籍档案管理信息系统，较早实现了房地产权籍档案的电子化、信息化处理，提高了无锡市房地产权籍档案的利用率，同时从根本上改变了无锡市房地产权籍档案管理方式和处理能力。2004年，随着无锡房地产市场的繁荣发展，为积极响应建设部关于规范房地产市场交易的要求，着眼解决长期以来困扰房地产市场中普遍存在的违规、违法经营问题；基于净化和规范无锡房地产市场管理需要，进一步深化本部门加速实现对市场及交易的监控与管理，致力开发了一套以房地产预售合同网上备案为核心业务的市场交易监控系统，基本实现了通过网上预售合同备案这一方式促进市场秩序规范化的目标。

    1.2房地产市场管理信息化问题分析

    各地现行的房地产市场管理信息系统在面对这些现象和问题时，所表现出来的乏力，归纳起来主要集中表现为以下几点：

    （1）系统基本没有或欠缺管理成果的展示层面，严重制约管理成果的深度应用，同时制约管理模式的转变；

    （2）系统功能存在缺陷，不能实施全面的业务管理与市场监控；

    （3）业务覆盖面比较狭窄，导致系统业务处理模式只能达到点式管理目的，不能实现业务管理与市场监控的点线联动；

    （4）系统衍生服务能力严重缺乏，缺少、甚至没有引入大量与市场关系密切的服务模块构造；

    （5）已经建成的各业务系统数据不能共享，不能获取更为有价值的数据，加之以往并未过多考虑各类数据的模型化分析，因此两方面因素汇集，造成数据分析功能的不足与空缺；

    （6）欠缺多方位的业务协作处理功能，因长期以来所固守的业务系统设计思维与管理意识的影响，系统设计研发时，没有对那些和房地产市场有实际关联性的外部业务的操作方式加以较多考虑，最终导致系统建设的本本主义，协作调控的灵活性和监管的有效性严重受限。

    2.房地产市场管理信息系统需求分析

    2.1可伸缩的企业级应用集成体系架构要求

    房地产市场管理信息系统不仅仅是房管局的一个应用，更是一个具有企业级应用的可伸缩的应用集成体系框架（信息集成和交换平台），基于这个框架（平台）可以在实现以下目标：

    ●信息共享和交换

    经过多年的国家信息化建设，各地的房产局建设了很多专业的业务系统，但由于各个业务系统分别建设且没有考虑信息共享和互通问题，因此在部门内部产生信息孤岛。本设计方案通过设计一个信息共享和交换平台，实现部门内部的各业务系统、办公OA和各类文档的信息共享和交换。

    ●统一信息标准和规范

    信息共享和交换平台集成部门内部的应用系统，屏蔽了底层的具体信息接口，为上层的应用提供全局统一的信息标准接口，同时借助这个平台，设立了部门信息共享和交换的标准。

    ●平台高可扩展性和可重用性

    信息集成和交换平台具有强大的扩展性，平台不仅能快速集成现有的信息系统，还能将未来的信息系统快捷的集成进入平台（可扩展），同时所有已经整合的信息可以和新的信息进一步进行整合（可重用）。

    信息共享和交换平台实现与房管局各类业务系统、办公OA、GIS系统等系统的集成后，就可实现以下管理功能：

    （1）市场及交易管理

    提供市场管理服务，促使相关房地产企业规范业务流程、优化业务的管理、分析及控制。同时，协同相关企业的其他应用系统，提高业务处理效率，加强与客户、准客户的联系，从而进一步优化服务，增强企业的竞争优势。

    帮助房地产相关企业建立动态的交易服务系统，满足各自不同层次用户的需求，自动处理业务数据或非业务数据之间的交互，避免企业为建立业务系统而作大量的投资。基于浏览器的操作界面便于外部用户之间的各种数据传递，基于数字证书的安全认证机制便于企业对不同用户的管理。

    （2）销售管理

    提供综合网上销售服务系统，帮助房地产相关企业建立基于Internet 的销售和服务渠道，管理网上销售业务，自动完成交易处理；

    方便用户在任何时间和地方购买产品与服务；

    提供订单管理、客户服务及支付服务；

    适应不同企业、不同产品和服务、不同销售策略，定制相应的业务逻辑；

    （3）广告管理

    根据用户信息，推出有针对性的广告服务，扩大产品与服务的销售机会；

    统计分析工具帮助企业了解广告的点击率、对产品和服务推广产生的效益以及用户对这些产品与服务的感兴趣程度如何等。

    （4）数据管理

    依托信息共享和交换平台，集成和抽取来自各个相关信息系统的信息，转换和重构后，以用户和专业应用的角度获取数据，统一管理；

    依照房地产预警预报系统的建设要求，建立健全市场数据分析系统；

    在发布层面实现结构化的数据展示，如：交易结构数据、价格结构数据等等。

    2.2统一门户和单点登录要求

    通过信息和交换平台，系统可以实现统一的门户访问和单点登录访问，系统设置以下功能模块来完善这两个需求：

    1.频道（Channel）管理

    频道是系统的构建模块、是链接或包含信息、服务片断的模块，或者称为组成系统页面的内容。系统为用户提供了可以从中选择的频道列表。为了不破坏用户自己的兴趣，组织机构将强制地预先设定一些频道。不同的机构群组或角色会拥有不同的默认选择频道，但是有些频道是通用地（例如新房信息，税费计算，服务预定等等），它们对所有的用户群组都可以使用。

    2.成员和角色管理

    房地产市场管理信息系统门户的核心是社区的创建和它的所属群体。社区是通过用户自我登记注册的方式建立起来的，并且通过强制性地对内容与服务的访问权限进行设置来管理。

    角色决定了不同用户所能见到的系统的不同，用户合法登陆后（验证身份的合法性后），系统将呈现给用户一个包含一些默认频道（和用户的角色相匹配的）的Web页面。

    3.前台发布

    房地产市场管理信息系统可以通过网站门户向用户呈现决策和执行交易所需的信息和应用程序，来为用户提供注册与登录、信息浏览、BBS论坛、技术支持、资料上传下载、电子邮件等服务功能。同时也提供文本、关键字和产品分类属性的索引、查询以及个性化呈现；支持以文本、图片、多媒体技术的方式来描述产品的详细信息。

    4.安全服务

    为个人用户及企业、团体用户提供用户安全注册及安全认证；提供信息的访问安全控制；通过对用户授权，加强对企业信息的维护和管理。

    为使用户可在企业的价值链上实现集成，门户提供了对内容和服务的安全存取的保障功能。此外，安全模式能够和现有的验证机制相一致，并且消除对每个门户服务分别验证的重复劳动。

    5.目录管理

    提供多级目录服务。为了为注册用户提供定制信息的功能，组织需要知道当前正在访问的用户身份，需要知道用户在组织中的角色和用户的需求和偏好。组织对系统用户了解的越多，就能更好地呈现给用户满足他们需要的门户。注册用户的信息是存放在组织目录中的，该目录同时也方便了用户登陆和身份验证。

    2.3个性化和互动管理

    通过模糊或清晰的个性化设置改善用户的体验，这种个性化旨在提高用户满意度和工作效率。同时，它还借助一个用于定义和衡量用户互动的框架，通过对目标职员、伙伴和客户的激励来实现业务上的成功。

    房地产市场管理信息系统门户是通过利用用户选择的页面布局和制定的渠道设置构建起来的。门户的个性化可以被门户管理员或用户预先定义，或根据以前的使用情况通过门户动态自我交互方式实现预定义。个性化设置允许用户进行诸如增加他们自己的链接、改变页面的颜色或从频道库中选择别的频道等操作。

    （1）智能管理

    为了节约门户管理的时间和人力，可以通过智能管理，让各类用户在访问所需资源的同时，降低系统的管理负担，同时也可让与房地产有关的企业快速把握动态的市场机会，提高企业的市场敏捷性。

    （2）内容管理

    根据不同的用户类型、会员级别提供相应的、有价值的信息，例如对于房地产服务企业、机构、房地产服务行业从业人员可以在适当的时间推出适当的产品及服务，以吸引客户从而获得最大的回报。

    （3）定制功能

    定制功能即后台的功能集成，由业务系统自动完成，用户进入业务系统后所见到的内容是业务事先定制好的。除了与组织的目录相链接外，它还可以从组织的其他系统中提取存储在其中的逻辑和信息等。例如，通过嵌在房地产信息系统中的逻辑和数据，系统不但能够知道谁正在进入，而且还能知道某个用户必须做什么和能够做什么。在房地产信息系统的数据库中，积累了许多有价值的信息，并且房地产信息系统本身也包含了如何对这些信息进行处理的操作逻辑。和网络服务的互联，使得系统能够发送智能的消息给它或通讯服务器的用户，这称为“聪明事件”（Smart events）。通过电子邮件，房地产信息系统能够通知用户执行他们需要执行的任务或者通知他们即将到来的事件。在适当的间隔或当有重要内容改变时，后台信息系统也可用来传递信息。

    3.房地产市场管理信息系统规划

    3.1系统目标

    在系统建设必要性和建设需求明晰的前提下，房地产市场管理信息系统的创新建设，必须在分析房地产市场管理业务特色的基础上，充分结合房地产市场管理的业务实际，明确确立充分细化的系统建设目标和思路。

    ●实现管理业务的Internet化和系统结构扁平化，提高管理效率，提升部门效益；

    ●实现部门内关联业务资源、管理成果、其它知识资源与成果的统一管理和利用，形成知识管理成果与业务的协同发展；

    ●通过PBX、BBS、电子信箱等，公众个人可以随时与无锡市房地产管理部门及其行政、业务人员保持联络和相互监督，实现行政管理模式的民主化、公众化的了我；

    ●通过创新的系统建设，缔造动态化、灵活化的房地产管理模式。

    3.2系统架构

    无锡市房地产市场管理信息系统将集成市场管理业务中的所有房产业务相关的数据，在信息共享和交换平台上实现数据的采集、处理、存储、分析、应用和管理，实现综合查询、分析、统计和辅助决策。系统架构如图所示：

    

    

    图1 系统架构

    系统架构采用遵循J2EE平台规范的企业级软件应用三层体系（Browse/Application Server/Database Server）架构，采用符合国际标准的XML和Web Service集成技术构建。

    系统自下而上共分为四层：平台层、数据中心、综合应用层和信息门户。平台层基于数据源集成、整合和管理信息，提炼出更有价值的数据，以业务视图的方式提供给综合应用层里的应用使用，满足实时性要求高的数据服务要求；数据中心是基础，对于实时性要求不高的信息，平台层将需要的信息抽取、转换、重构后存入数据库中，为综合应用层中的应用提供数据挖掘、数据分析的数据支持；综合应用层基于平台层提供的业务视图和数据中心实现综合应用，应用层无须考虑底层异构信息源的复杂性，仅需专注于应用的流程和展现。

    3.3信息共享和交换平台

    信息共享和交换平台采用倍多科技(Ipedo Inc.)的XIP（智能信息集成平台，XML Intelligence Platform）。XIP符合SOA架构，采用XML和Web Service技术将复杂的数据视作一个简单的、虚拟的数据源，并且能够通过联邦查询的方式来获得所有的实时数据，有效快捷地整合分散的信息系统，提供统一而高效的存储管理、快速而灵活的个性化展现，从而真正实现信息系统的快速部署，为政府机关获取更有价值的信息，同时提供实时的信息分析和决策支持。

    信息共享和交换平台层逻辑结构如图所示：

    

    

    图2 信息共享和交换平台逻辑结构

    XIP是一个企业级智能信息集成平台，主要包括信息集成系统、信息管理系统和信息发布系统三大系统。信息集成系统（Integration Manager）处于统一信息层的底层，可将政府机关内部各个系统的信息整合起来，实现信息的流动，实现信息挖掘；信息管理系统（XML Database）处于统一信息层的中间层，主要功能是将整合在一起的XML信息进行统一管理，包括结构化数据（来自于RDBMS）和半结构化文档、二进制文件（图像、声音等）；信息发布系统（Assembly Manager）位于统一信息层的最上层，用于灵活和快速地发布信息管理系统中的信息。

    以下对信息集成系统、信息管理系统和信息发布系统三大系统分别进行简单介绍：

    1.信息集成系统

    信息集成系统借助标准的XML技术和Web Service技术提供了一个开放的体系架构，帮助用户实现各种系统的数据整合，并且能够对网上信息进行抽取存储。不同于传统的数据集成方法，信息集成平台提供了新一代的EII（Enterprise Information Integration）技术，使得信息集成更加标准、灵活和安全。

    信息集成系统的核心是业务视图（Views），通过对远程异构数据源的链接，将远程的数据实时抽取、集成、转化、重构后，以Views的形式提供给各类应用使用。XIP提供了XML Views（包括JDBC View、Http View、Web Service View、XQuery View、Integration View）和Relational Views两种类型的视图。

    2.信息管理系统

    管理信息系统是数据库技术和XML技术的完美结合。信息管理系统内置了倍多科技开发的，全球领先的Native XML Database，它不仅仅能够管理结构化数据，如表格等，而且能够管理非结构化的数据，如文档、多媒体等，帮助用户实现对各种格式数据的统一管理。它同时支持以数据为中心的管理模式和以文档为中心的管理模式，提供XQuery和SQL查询引擎，大大提高了用户操作的友好性。

    3.信息发布系统

    信息发布系统作为企业级智能集成平台的一部分，实现对各种信息的灵活和快速的发布。它提供了一个灵活快速的信息发布机制，通过XML内容和样式的组合实现多样的信息发布。无论是在J2EE体系架构还是微软的.Net平台，它为程序员提供了一种快速的Web应用开发手段。此外，XIP还提供个性化信息发布，能够根据不同的用户配置实现多种展现样式。

    3.4业务内容设计

    我们把无锡市房地产市场管理信息系统分为五个业务层面二十八项管理与服务内容，即业务服务层面、业务协作层面、业务管理层面、数据处理层面、系统管理层面，最终构建完整统一的《无锡市房地产市场管理信息系统》。

    

    

    图3 业务内容示意图

    3.5业务流程设计

    围绕无锡市房地产市场管理信息系统建设主要目标，其业务流程必须能够覆盖无锡市房地产市场管理实务所涉及的各个层面，主要包括房地产市场管理、房地产交易管理和房地产产权产籍登记与管理三个方面的业务需求，交易管理是基础，市场管理是手段，而通过强化市场与交易管理，以进一步促进产权管理的全面化、纵深化则是系统建设的最终目标，它们三者之间的流程关系如图4所示。

    

    

    图4 业务流程

    结合图3所描述的业务构成，为力求达到多业务协同模式下的系统高效处理性能，系统在流程设计方面制定了“统一登记、统一业务申请、分类审核审批”的流程架构设计，具体模式如图5所示：

    

    

    图5 总体业务流程模式图

    单体业务流程如图6所示：

    

    

    图6 业务流程模式实例图

    4.房地产市场管理信息系统特点

    无锡市房地产市场管理信息系统具有如下特点：

    ●可伸缩的企业级应用集成体系结构

    XIP奠定可伸缩的企业级应用集成体系架构：此不仅使用XIP作为一款优秀的软件中间件产品，更是使用IPEDO倡导的企业级应用集成体系结构，优秀的信息平台为信息化建设奠定了坚实的基础。

    ●统一数据交换标准和规范

    采用XIP作为信息集成的中间件，实现了企业级的各种类型接口的统一，同时可以树立信息共享和交换的标准规范。

    ●“双引擎”XQuery和SQL的支持

    使用了XIP独特的双核心查询引擎，为应用和客户获取信息提供灵活的选择。同时，XIP提供了高性能的联邦查询引擎，提供最快捷的信息无缝集成，避免了数据抽取、转换、清洗和装载过程的浩大的工作量和数据冲突，也避免了过度耦合企业应用／业务流程后信息系统的脆弱性；

    ●系统强大的可扩展性和可重用性

    此系统具有强大的扩展性，平台不仅能快速集成现有的信息系统，还能将未来的信息系统集成进入平台（可扩展），同时所有已经整合的信息可以和新的信息进一步进行整合（可重用）。

    ●业务随政策调整而变化

    房地产市场需要紧随国家的政策调整，能快速的按照国家的政策调整而调整业务，本系统采用了XIP中间件产品来做信息集成，实时的业务视图机制保证了随时获得最新的信息，同时业务视图的灵活性（可扩展、可重用）使本系统可以快速调整业务。

    5.房地产市场管理信息化意义

    对于房地产管理行政部门而言，模式创新是一崭新的领域，无论是理论还是实践，都有待全面且深入的研究。模式创新战略的实施，对于各地房地产市场的发展，既具有非常现实也具有深远的历史意义，同时，对于当前的房地产市场管理信息系统建设具有指导作用。 本文通过房地产市场管理信息系统模式创新的研究和相关设计，基本上具备四个方面的积极意义和作用。

    第一，能够有利促进政府高效实施宏观调控。本文所提出的房地产市场管理信息系统设计，能够全面掌握本地房地产市场的即时运行情况和变化动态，能够及时发现各种存在和暴露的问题，从而能够为政府适时、适度地进行调控提供比较真实的决策依据，有利于把各类问题解决在萌芽状态，防止问题的蔓延，从而保证房地产市场的持续健康发展；

    第二，能够有利于引导理性的企业投资和居民消费。本文所设计规划的系统功能突出强调了由管理向服务的转变，更加注重向企业、公众反映全面、适时、准确的市场信息，能够充分反映市场的供求、结构、价格方面的动态关系发展变化，可以为企业、公众的投资行为提供翔实的市场数据；

    第三，能够促进形成规范市场、增强市场透明度。本文在设计过程中重点强化了信息的对称交换和流转，强化了管理流程和管理成果的公开、公示，在规范业务流程的同时，在系统流程中加入了紧扣业务的业务考评机制，增强了系统对各类操作对象的约束机能，可以起到规范市场、规范行为和增强交易、市场透明度的作用。

    第四，方便探寻和建立房地产市场规律性研究机制。本文所提出的模式创新的房地产市场信息系统设计模式，能够为相关的研究机构提供一个比较真实可信的基础信息平台，能够保证房地产市场在各个时期所凸现的各种问题和状况，有利于业界研究机构和专家、专业人士准确地分析和研究房地产市场形式、发展变化规律以及合理推测发展趋势等，并有利于引导和形成正确的舆论导向。

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